Дев'ятнадцять років без права власності: як дефектний договір 2007 року та помилка в адресі заблокували оформлення нерухомості

Вступ

У березні 2026 року клієнтка нарешті отримала право власності на будинок, який фактично придбала ще у 2007 році. Дев'ятнадцять років вона мешкала в ньому без жодного юридичного підтвердження своїх прав. Причин було кілька: договір купівлі-продажу, посвідчений секретарем сільської ради, не мав юридичної сили; помилка в номері будинку блокувала будь-які реєстраційні дії; земельна ділянка під будинком так і не була оформлена у власність. Кожна з цих обставин сама по собі була перешкодою — разом вони утворювали замкнене коло, з якого клієнтці роками не вдавалося вийти самостійно.

Передісторія

У 2007 році клієнтка придбала житловий будинок у с. Ходорків на Житомирщині. Договір купівлі-продажу був посвідчений секретарем сільської ради — практика, яка на той момент існувала де-факто у невеликих населених пунктах, але не мала жодної юридичної сили. Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Документ, підписаний секретарем ради, державним реєстратором не визнавався і підставою для реєстрації права власності слугувати не міг.

Формальним власником будинку залишалася інша особа — та, яка значилася у реєстрі на момент угоди. Між нею і клієнткою існували довірливі відносини: номінальна власниця не заперечувала проти того, щоб клієнтка мешкала в будинку і займалася його оформленням. Однак роки минали, а вирішити питання самостійно клієнтці не вдавалося.

При спробах зареєструвати право власності виявилося ще одне ускладнення: у погосподарській книзі будинок значився під одним номером, тоді як у правовстановлюючих документах і Державному реєстрі речових прав — під іншим. Розбіжність в одну цифру повністю блокувала реєстраційну процедуру. Додатково — земельна ділянка під будинком перебувала лише у користуванні, без оформленого права власності. У травні 2023 року, після кількох років безуспішних спроб, клієнтка звернулася до адвокатського об'єднання «Дісп'ютс».

Правова позиція та вжиті заходи

Оскільки всі юридичні права на будинок формально належали номінальній власниці, першим кроком стало отримання від неї нотаріально посвідченої довіреності на представників адвокатського об'єднання. Це дало правову підставу діяти від імені зареєстрованого власника в усіх органах і установах.

Роботу розпочали одночасно по двох напрямках. Щодо помилки в адресі — подали до Попільнянської селищної ради офіційну заяву про виправлення технічної помилки у господарській книзі. Відповідно до статті 19 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ведення господарських книг є повноваженням виконавчих органів місцевого самоврядування — отже саме рада мала виправити власну помилку. Паралельно направили адвокатські запити до Бердичівського міжміського бюро технічної інвентаризації для отримання архівних копій документів, що підтверджували безперервність права власності і тотожність об'єкта.

У серпні 2024 року Попільнянська селищна рада офіційно підтвердила помилку і надала виправлену виписку з господарської книги з коректним номером будинку. Перший блокуючий фактор усунуто.

Щодо земельної ділянки правовою підставою слугувала стаття 121 Земельного кодексу України, яка надає громадянам право на безоплатне отримання у власність земельних ділянок із комунальної власності для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських споруд. Процедура регламентована статтями 116, 118, 122 Земельного кодексу України та статтями 25, 55 Закону України «Про землеустрій».

У липні 2023 року Попільнянська селищна рада надала дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою. У вересні 2024 року технічна документація була готова: площа ділянки підтверджена на рівні 0,2100 га, межі погоджені з суміжними землекористувачами без жодних заперечень, отримані всі необхідні погодження.

У березні 2025 року Попільнянська селищна рада затвердила технічну документацію і передала земельну ділянку площею 0,2100 га у приватну власність номінальної власниці. Право власності на землю зареєстровано у Державному реєстрі речових прав. Другий блокуючий фактор усунуто.

Після того як обидва об'єкти — будинок і земельна ділянка — були належним чином оформлені, стало можливим завершити те, що мало відбутися ще у 2007 році: укласти повноцінний договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріально, і зареєструвати право власності на клієнтку.

Результат

У березні 2026 року договір купівлі-продажу між номінальною власницею і клієнткою був посвідчений нотаріально і право власності на будинок і земельну ділянку зареєстровано на клієнтку. Те, що починалося як проста купівля у 2007 році, завершилося через дев'ятнадцять років.

Висновок

Ця справа демонструє одразу кілька типових помилок при купівлі нерухомості в Україні. Посвідчення договору секретарем ради замість нотаріуса здавалося зручним рішенням у 2007 році — але перетворилося на майже двадцятирічну правову невизначеність. Непомічена помилка в номері будинку і неоформлена земля доповнили картину. Кожна з цих обставин окремо є поширеною і виправною — але разом вони утворюють ситуацію, яка не вирішується швидко і вимагає послідовного проходження через усі передбачені законом процедури.

Ключем до вирішення стало отримання довіреності від номінальної власниці і системна робота одразу по всіх напрямках: виправлення помилки через місцеву раду, збір архівних документів через адвокатські запити, паралельна підготовка землевпорядної документації. Жодної судової тяганини — лише послідовне виконання того, що вимагає закон. І результат, якого клієнтка чекала дев'ятнадцять років, прийшов.