Перемоги

Вступ

У сучасній практиці житлового будівництва все частіше виникають ситуації, коли після введення будинку в експлуатацію виявляються численні будівельні недоліки та порушення, які забудовники відмовляються усувати, посилаючись на різні обставини. Адвокатське об'єднання "Дісп'ютс" успішно представило інтереси об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) у складній справі про стягнення збитків із забудовника за неусунені будівельні недоліки. Ця справа є показовою з точки зору комплексного підходу до захисту прав співвласників та може слугувати практичним керівництвом для юристів, які стикаються з подібними ситуаціями.

Передісторія справи

У грудні 2020 року мешканці новозбудованого житлового комплексу преміум-класу в передмісті столиці прийняли рішення про створення ОСББ.

14 грудня 2020 року відбулися установчі збори, на яких було затверджено статут об'єднання та надано повноваження щодо його державної реєстрації.

Це рішення було прийнято мешканцями свідомо, оскільки вони розуміли необхідність створення ефективного механізму управління будинком та захисту своїх прав як співвласників.

Виявлення проблеми

Процедура приймання-передачі будинку

16 березня 2021 року відбулася офіційна процедура приймання-передачі документації на житловий будинок від забудовника до ОСББ. Під час цієї процедури було проведено ретельний огляд всього майнового комплексу та прилеглої території.

У той же день, 16 березня 2021 року, було складено та підписано обома сторонами акт виявлених недоліків, який став ключовим документом у подальшому судовому процесі. У акті було детально зафіксовано наступні проблеми:

• Відсутність повністю обладнаного дитячого та спортивного майданчика
• Відсутність передбачених проектом смітників та вуличних лавок
• Наявність ділянок з просівшою бруківкою
• Незавершені роботи з укладання бруківки та облаштування клумб біля фасаду будівлі
• Наявність тріщин на фасаді будинку
• Незавершені електротехнічні роботи в цокольному поверсі
• Пошкодження внутрішніх стін, що виникли внаслідок роботи будівельної бригади
• Наявність будівельного сміття у під'їздах та на території комплексу

Досудове врегулювання спору

Спроба добровільного вирішення

Забудовник письмово зобов'язався усунути всі виявлені недоліки до 31 травня 2021 року, що було закріплено в акті. У документі також було включено важливе застереження про те, що представник забудовника гарантує усунення недоліків у зазначені терміни, за винятком форс-мажорних обставин.

Звернення до забудовника

Після спливу встановленого терміну та відсутності будь-яких дій з боку забудовника, 28 вересня 2022 року ми підготували та направили офіційну пропозицію щодо досудового врегулювання спору. У цьому документі було запропоновано підписати угоду про добровільне відшкодування збитків та встановлено розумний строк для надання відповіді. Проте забудовник залишив це звернення без відповіді.

Підготовка до судового процесу

Збір доказової бази

Розуміючи необхідність формування міцної доказової бази, ми допомогли клієнту здійснити наступні кроки:

1. Провести фото- та відеофіксацію всіх наявних недоліків
2. Зібрати всю наявну проектну документацію
3. Отримати технічні висновки від спеціалістів щодо окремих виявлених проблем
4. Зафіксувати спроби комунікації з забудовником

Проведення експертизи

20 грудня 2023 року було укладено договір з авторитетною експертною установою для проведення комплексної будівельно-технічної експертизи. Експерти провели детальне дослідження об'єкта та 12 лютого 2024 року надали професійний висновок, який встановив точну вартість необхідних ремонтно-будівельних робіт – 1 069 891 гривень.

Судовий процес

При підготовці позовної заяви ми спирались на комплексний аналіз законодавства та судової практики. Особливу увагу було приділено обґрунтуванню наявності всіх необхідних елементів складу правопорушення:

1. Протиправна поведінка забудовника була доведена через невиконання ним зафіксованих у акті зобов'язань щодо усунення недоліків.
2. Наявність збитків підтверджувалась експертним висновком, який детально розраховував вартість необхідних робіт з усунення кожного виявленого недоліку.
3. Причинний зв'язок між протиправною поведінкою та збитками був очевидним, оскільки саме невиконання забудовником своїх зобов'язань призвело до необхідності самостійного усунення недоліків ОСББ.
4. Вина забудовника підтверджувалась відсутністю об'єктивних причин для невиконання зобов'язань та ігноруванням пропозицій щодо досудового врегулювання.

Під час судового розгляду ми акцентували увагу на тому, що частина недоліків вже була усунута силами ОСББ, зокрема:

• Завершено електротехнічні роботи на цокольному поверсі (вартість 273 590 гривень)
• Проведено фарбування пошкоджених внутрішніх стін (вартість 3 381 гривень)
• Здійснено вивезення будівельного сміття (вартість 14 800 гривень)

Ці факти були підтверджені відповідними актами виконаних робіт та платіжними документами.

Судове рішення

Розглянувши всі надані докази та правові аргументи, суд прийняв рішення про часткове задоволення позовних вимог. З забудовника було стягнуто:

• 792 920 гривень основної суми збитків
• 11 893,50 гривень судового збору
• 15 563,57 гривень витрат на проведення експертизи
• 37 056,11 гривень витрат на правову допомогу

Висновки та рекомендації

Ключові фактори успіху

1. Своєчасна та правильна фіксація всіх недоліків при прийманні будинку
2. Залучення професійних технічних спеціалістів на етапі виявлення недоліків
3. Документальне підтвердження всіх спроб досудового врегулювання
4. Проведення професійної експертизи для визначення розміру збитків
5. Комплексне правове обґрунтування позовних вимог

Рекомендації для подібних справ

1. Приділяти особливу увагу якості складання акту приймання-передачі та акту виявлених недоліків
2. Фіксувати всі комунікації з забудовником у письмовій формі
3. Зберігати всю технічну документацію та проектну документацію
4. Залучати незалежних експертів для оцінки якості будівельних робіт та недоліків будівництва
5. Документувати всі витрати на самостійне усунення недоліків

Ця справа демонструє, що ефективний захист прав співвласників багатоквартирного будинку можливий за умови правильної організації юридичної роботи на всіх етапах: від виявлення недоліків до судового розгляду. Ключем до успіху є системний підхід, належна фіксація всіх обставин справи та професійне юридичне супроводження.