Перемоги

Передмова: що робить судову перемогу епічною?

Для практикуючих юристів кожна перемога в суді – це результат кропіткої роботи та професійної майстерності. Але існують справи, які виходять за межі звичайного і стають по-справжньому епічними.

У грудні 2024 року відбулася знакова подія у сфері захисту прав споживачів – Київський апеляційний суд підтвердив рішення суду першої інстанції у справі, яка може змінити підхід до формування штрафних санкцій у договорах із забудовниками.

Суд визнав недійсним пункт договору купівлі-продажу деривативу (фактично – договору інвестування в будівництво) та зобов'язав забудовника повернути клієнту 2000 доларів США сплачених штрафних санкцій.

На перший погляд може здатися, що в цьому рішенні немає нічого особливого. Проте диявол, як завжди, криється в деталях.

Щоб зрозуміти епічність цієї перемоги, варто розібратися в тому, що відрізняє звичайну судову справу від справді неординарної.

Звичайна перемога в суді – це коли права клієнта явно порушені, наявні всі необхідні докази, існує чітка правова норма для вирішення спору, а також усталена судова практика. В таких випадках позиція відповідача зазвичай очевидно необґрунтована. Суддям такі справи "до вподоби" – є чітка норма права, усталена практика, і рішення можна підготувати, спираючись на вже наявні прецеденти з Єдиного державного реєстру судових рішень.

Епічна ж перемога має місце тоді, коли відсутня пряма норма права для задоволення позову, бракує ключових доказів, які неможливо отримати, а юристу доводиться апелювати до загальних принципів права. Такі справи вимагають особливої креативності у формуванні правової позиції. Вони змушують суддю виходити за межі формального застосування норм, глибоко аналізувати ситуацію та проявляти сміливість у прийнятті рішень, часто створюючи нову судову практику.

Фабула справи: коли цифри говорять самі за себе

У квітні 2021 року було укладено договір купівлі-продажу деривативу між внутрішньо переміщеною особою та забудовником. Особливість ситуації полягала в тому, що клієнт, як ВПО, планував придбати житло для власного проживання – це не була інвестиційна оборудка для заробітку.

Договір був складений таким чином, щоб максимально убезпечити інтереси забудовника, проте деякі його положення виходили далеко за межі розумного. Найбільш проблематичним виявився пункт про штрафні санкції – 0,5% від загальної вартості договору за кожен день прострочення. Важливо підкреслити абсурдність такого положення: при заборгованості навіть в 1 гривню штраф становив би 142 долари США щодня. Це класичний приклад несправедливих умов договору, які, на жаль, часто зустрічаються у сфері нерухомості.

Конфлікт та його розвиток

Події розгорталися доволі драматично. Спочатку клієнт сумлінно виконував усі зобов'язання за договором. Проте виникла ситуація, коли кошти для чергового платежу були розміщені на строковому депозиті, що призвело до технічної затримки на 15 днів. Представники забудовника спершу усно запевнили, що це не стане проблемою. Проте вже за кілька днів після прострочення почалось автоматичне нарахування штрафів. Особливий цинізм ситуації полягав у тому, що за короткий період у 15 днів сума штрафних санкцій перевищила 2000 доларів США.

Правова позиція та аргументація

Наша юридична стратегія базувалася на комплексному підході до захисту прав клієнта. Основним аргументом стала стаття 18 Закону України "Про захист прав споживачів", яка забороняє включення до договорів умов, що створюють істотний дисбаланс прав та обов'язків на шкоду споживачу. Ми також спиралися на статтю 549 Цивільного кодексу України, яка встановлює принцип обчислення штрафів від суми простроченого зобов'язання, а не від загальної вартості договору.

Важливим елементом нашої позиції стало застосування статті 3 Цивільного кодексу України, яка закріплює загальні принципи справедливості, добросовісності та розумності. Додатковою підтримкою слугувало рішення Конституційного Суду України № 7-рп/2013, де підкреслюється необхідність дотримання пропорційності штрафних санкцій та неприпустимість їх використання як засобу збагачення кредитора.

Судовий розгляд та позиції сторін

У ході судового розгляду забудовник наполягав на принципі свободи договору та добровільному підписанні всіх умов клієнтом. Їхня позиція базувалася на відсутності прямої заборони таких штрафних санкцій у законодавстві. Натомість ми зосередилися на явній несправедливості умов договору, порушенні прав споживача та разючій невідповідності розміру штрафу суті порушення.

Значення для судової практики

Це рішення створює важливий прецедент у сфері захисту прав споживачів на ринку нерухомості. Воно встановлює межі допустимого при визначенні штрафних санкцій та підкреслює важливість дотримання принципу справедливості у договірних відносинах. Суд продемонстрував готовність захищати права споживачів навіть у ситуаціях, коли формально умови договору були погоджені сторонами.

Висновок

Ця справа яскраво демонструє, що навіть за відсутності прямих норм права та усталеної судової практики можна досягти справедливості. Вона підкреслює важливість сміливості у відстоюванні прав споживачів та креативного юридичного мислення. Перемога в цій справі – це не просто задоволення позову, це утвердження принципу справедливості в договірних відносинах та створення важливого прецеденту для майбутніх спорів у сфері нерухомості.